奥特莱斯中国变形记 开发商搭车卖住宅

发布时间:2022年06月20日
       奥特莱斯作为一种异国情调的产品, 在中国发展了近十年, 但在商业地产专家朱令波眼中, 国内奥特莱斯与正宗的海外奥特莱斯有着不小的差异。 “中国的奥特莱斯变形了。
       ” 朱令波告诉《华夏时报》记者。 他进一步表示, 这一现象主要表现在两个方面:在中国, 并不是单纯的商业企业在做网点, 而是开发商在城市综合体中将网点作为一种业态, 以提升其他业态的价值; 国内的奥特莱斯不再以名牌产品为主, 而是像专业市场一样成为讨价还价的商店。
        不再单纯的奥特莱斯 2010年, 首创置业02868.HK与中国基建联合成立奥特莱斯(中国)有限公司, 创造性地提出新城市中心的国际化运营模式——“芭蕾雨”。 不过, 日前市场传出首创置业与中国基建于去年底分道扬镳, 首创置业从管理层退出奥特莱斯(中国)有限公司。
        对此, 首创集团董事长刘晓光解释说, 原本由首创置业与国基建设联合运营的芭蕾雨奥特莱斯项目, 确实已经由首创置业独立运营。 中国基建作为投资股东, 将不再对芭蕾雨奥特莱斯进行实质性的招商活动。 先锋可谓是国内首个提出奥特莱斯模式的知名开发商。 不过, 原计划于去年底开业的房山芭蕾雨奥特莱斯目前尚未开业, 外界对其奥特莱斯模式一直持观望态度。 日前, 刘晓光在某商业地产论坛上这样解释首创奥特莱斯模式:“芭蕾秀是首个商业地产开发的新模式。 芭蕾雨模式,

为中国城市化提供良好体验。芭蕾雨是3+X的功能, “3”是奥特莱斯购物区, 高端商业区,

a是生态住宅区, “X” '代表了时尚与低碳相结合的商业生活环境, 吸引了当地特色资源。” 资料显示, 首创奥特莱斯房山项目总建筑面积约32万平方米, 其中住宅面积约17万平方米。 10, 000平方米, 奥特莱斯和其他业务约150,

000平方米。 其住宅项目芭蕾雨悦都一直是长阳CSD核心区和奥特莱斯设施的主要卖点。 去年项目开盘后, 均价约为1.7万元/平方米, 与万科长阳半岛的价格相当。 也是房山区比较高价的楼盘。 然而, 商业地产运营行业的一些人对这种开创性的模式提出了质疑。 朱令波告诉本报记者:“中国奥特莱斯有两种方式, 一种是商业企业做的, 是纯奥特莱斯;另一种是开发商做的, 概念大于实质, 主要是用来带动住宅 销售量。” 北京万商联航投资咨询有限公司总经理刘志勇也认为, 网点经营的前提必须是独立的产品, 不是通过网点推动房屋销售。 对此, 刘晓光在接受媒体采访时解释说, 过去单纯的建住宅开发模式已经暴露出很多问题, 而网点带动的新城建设才是当地居民和当地政府真正需要的。 不仅会改善当地的商业消费习惯, 也会在一定程度上增加居民就业, 促进产业升级。 朱令波认为, 创业模式的奥特莱斯运营面临比较大的挑战。 例如, 在品牌资源和企业管理模式方面, 这种模式能否复制还有待观察。 关于芭蕾秀选址的问题奥特莱斯的核心理念是名品折扣。 刘志勇说, 奥特莱斯本质上是名牌产品, 所以消费群体主要是中产阶级, 也就是美国的主要阶层。 在中国, 只有 20% 的人适合这个群体。 因此, 在中国的奥特莱斯选址必须充分考虑目标消费群体。 对于首创的奥特莱斯模式, 专家认为选址是其经营悲观的原因之一。 “房山芭蕾雨项目所在区域显然不是北京中产阶级聚集的地方, 东部和北部是这类目标群体的集中区域。郊区奥特莱斯需要休闲设施。首先选址开始 “这点显然是从住宅思维上来的。商业地产对选址要求更高, 而房山奥特莱斯在选址方面存在问题。” 刘志勇认为, “起点决定了开发者侧重点的不同”。 刘志勇也表示, 在中国, 奥特莱斯没有可以套用的公式, 企业需要根据自己的资本状况和运营能力, 选择适合自己的方式。朱凌波不否认奥特莱斯可以有 中国特色, 但他认为, 如果彻底变形, 失去奥特莱斯的核心精髓, 那就和中国传统的批发市场没什么两样, 奥特莱斯即使在中国, 也要保持有名牌的前提 店, 这样可能会有一些其他品牌。近年来, 包括万科、招商地产在内的开发商纷纷宣布进军商业地产, 每个开发商的起点都不一样。
       刘志勇认为, 万科的商业地产主要是 服务于住宅, 更多的是社区业务的发展, 主要是为了丰富其产品线, 其主线仍是其基础 住房。 事实上, 公司转型面临资源、团队等诸多风险。 转型是一个长期的过程。 不要鲁莽, 找到一个好的团队合作。 商业地产运营专家普遍认为开发商做商业地产容易, 专业的商业地产运营机构经营理念存在差异, 不看好开发商做商业地产项目。